الملكية المشتركة في العمارات المجزأة

الملكية المشتركة في العمارات المجزأة

الملكية المشتركة في العمارات المجزأة 

من المعروف أن الملكية المشتركة للمباني المقسمة إلى شقق وفصول تمثل حالة خاصة للملكية ، لأنها تجسد الازدواجية بين الملكية الخاصة والملكية المشتركة. ومع ذلك ، فإن هذا لا يمنع كل صاحب شقة سكنية من ممارسة جميع حقوقهم الممنوحة لهم من خلال ممتلكاتهم الخاصة في الطابق أو الشقة التي يمتلكونها ، أو التي يقوم عليها نصيبهم المشترك الأجزاء المشتركة (المحور الأول) ، وفي الوقت نفسه التزاماتها تجاه اتحاد الملاك (المحور الثاني).

المحور الأول: حقوق الملاك في الملكية المشتركة:
يختلف حق المالك في استخدام جزء منه والتصرف فيه بين حقيقة أن هذا الحق موجود في الجزء الخاص به (أولاً) أو أنه موجود في الأجزاء المشتركة (الثاني).
 

أولاً: حق المالك في نصيبه:

لم يحدد المشرع المغربي طبيعة ونوعية الحقوق التي تثبت لكل شريك ملكية الطبقات والشقق ؛ لذلك لا أرى أي اعتراض على الإشارة إلى القواعد العامة التي تخص سلطة المالك على ممتلكاته ، وهذه الحقوق عامة وخاصة.
 
أولاً: حقوق المالك بشكل عام:
بموجب القانون 18.00 ، يحق للمالك ممارسة جميع الحقوق التي يمارسها على ممتلكاته ، لأنه حر في استخدام فصله أو شقته كما يحلو له ، حتى يتمكن من الإقامة هناك لأنه يجب عليه أن يجعله مكان عمله ، وله الحرية أيضًا في إجراء التحسينات والتعديلات التي يرغب فيها ، كما يمكنه استخدامه عن طريق تأجيرها. يحق للمالك بالطبع أن يتصرف في صفه بكل أنواع السلوك ، يمكنه بيعه أو التخلي عنه أو التوصية به أو الوعد به. يمكنه أيضًا تقسيم فصله أو شقته والتخلص من غرفه إلى عدة أشخاص عن طريق البيع أو أي سلوك آخر ، وهذا منصوص عليه في المادة 31 بجعل: “يحق لأي مالك مشارك التصرف بشكل غير مشروط في اللعبة المقدمة للعقار ، وكذلك في الأجزاء المشتركة المرتبطة به وفقًا للغرض المقصود له ، مثل البيع أو الهدية ، إلخ. “
 
ثانياً: الحقوق الخاصة:
أهم ما يميز الملكية المشتركة هو حق الشريك في مصادرة ممتلكاته من أطراف ثالثة ، إما عن طريق بيعها (أ) أو عن طريق رهنها (ب) أو تقسيمها أو دمجها مع طرف آخر (ج) لأنه يستطيع استخدامها بالتأجير (د).
 
أ. بيع الجزء المنفصل وتأثيراته:
إذا كان لكل شريك الحق في بيع حصته ، يتعارض هذا الحق مع حق بقية شركائه في ممارسة الحق التفضيلي كقيود تنص عليها سلطات المالك.
 
1. بيع الجزء المنفصل:

 

لقد سبق أن ذكر أن المادة 31 تنص على أن كل مالك مبنى في الطبقات والشقق يجب أن يكون له نصيبه الخاص ، مع أي نوع من الترتيبات ، مثل بيع ، على سبيل المثال ، وبيع الجزء لا تختلف طبقات وشقق البناء الخاصة من حيث القواعد القانونية المطبقة عليه عن القواعد التي تحكم بيع العقارات كما هو بشكل عام ، ومع ذلك ، فمن الضروري اعتماد نظام عمارات كقاعدة أساسية في مشيرا إلى القواعد العامة التي تحكم البيع. وهكذا نصت المادة 7: “… لا يمكن لأي مالك أن يحصل على نصيبه من الإيجار أو الإيجار أو الرهن العقاري بغض النظر عن الجزء المشترك الذي ينتمي إليه”. من غير المعقول في حالة بيع حصة غير شائعة أن الناس غير المألوف والبلديات يحددون مصيرًا مختلفًا بسبب الروابط الوثيقة التي توحدهم. يقوم مشتري حصة الملكية المشتركة بشراء حقوق الشريك المالك كعضو في النقابة منذ لحظة فرض العقد على النقابة. يتم استبدال مشتري جزء خاص من شريك يكون عضوًا في نقابة الملاك بقوة القانون كعضو يكون أيضًا بائع البائع ، باستثناء أنه لا يمتلك ملكية المالك فقط ” بعد استلام الجزء الذي اشتراه وبعد استيفاء جميع الإجراءات الإدارية المنصوص عليها في المادتين 11 و 12. إذا تم البيع أو الاتفاق لصالح شخص ليس عضوا في أصحابها ، يطلب من المشتري إبلاغ النقابة بتكاليف البيع عن طريق رسالة مضمونة بالبريد مع إقرار بالاستلام. سواء كانت الممتلكات في الحجز أم لا ، يجب أن يثبت عقد البيع في عقد رسمي ، إما عن طريق كتاب العدل الموثقين ، أو من قبل محامين حديثين أو كتاب العدل الخاضعين لظهير عام 1925 ([4])وإذا كان البيع على عقار ، فلا يستخدم لسحب البيع أو تفويته إلا إذا تم إدراجه في تكاليف العقارات ، وفقاً لما هو منصوص عليه في الفصلين 66 و 67 من ظهير 13 أغسطس 1913 ، أن المجلس الأعلى شدد على ضرورة أخذهم في أحد قراراته ، والذي جاء في هذه الوثيقة: “وبما أن المحاكمة في ملكية آمنة وأن الفصل المطبق هو الفصل 66 من قانون العقارات ، ظهير 9 رمضان 1331 الموافق: 12-8-913 ، الذي جاء في فقرته الثانية أنه لا يمكن التمسك بطلان هذا التسجيل في وجه الآخرين بحسن النية ”. وأن أي حق عيني متعلق بالعقار يعتبر غير موجود مقارنة بالآخرين إلا بتسجيله ، ومن يوم التسجيل بسعر العقار. ومع ذلك ، إذا لم يتم الاحتفاظ بها ، فيجب كتابة نسخة من عقد البيع كتابةً من التعلق بالمحكمة الابتدائية التي تقع في نطاق تأثير الممتلكات المباعة ، على النحو المنصوص عليه في الفقرة 3 من المادة 11.

 

 
2. حق التفضيل كحد من حقوق المالك:
إذا تنازل المالك المشارك عن شقته من خلال بيع شركاء لغير الأجانب ، فإن هذا الحق يقتصر على الحق الممنوح لبقية الشركاء في حلول الاستباقية للمشتري في ظل ظروف معينة منصوص عليها في المادة 39 يمكن للمالكين بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشاركين الحاضرين أو الممثلين الذين يقرون حق التفضيل فيما بينهم في جميع السلوكيات التي تنقل الملكية من خلال تقديم تعويضات ومن خلال النص على كيفية ممارسة هذا الحق وحقوقه في النظام الملكية المشتركة. بناءً على هذه المقالة ، يمكن لجميع الشركاء أو بعضهم ، أو شريك واحد فقط ، استبدال المشتري ، بعد أن يقوم البائع بإبلاغ وكيل الاتحاد عن طريق البيع عن طريق كتاب مضمون ، أي تحديد ما إذا كان نظام الملكية يعطي الأولوية للشركاء في ممارسة حق الشفعة على الجزء المبيع ؛ إذا كان نظام الملكية المشتركة لا ينص على مواعيد نهائية محددة ، فإن حق التفضيل لا يصبح عفا عليه الزمن في أي حال باستثناء نهاية سنة كاملة تبدأ من تاريخ تقييد البيع في تكاليف العقارات ، وإذا تمت عملية البيع في يد القضاء ، ولا تعارض إحدى شركات التمويل العقاري ، أو إحدى مؤسسات القروض تحت الحق التفضيلي المذكور أعلاه لشركاء العقارات. اذكر ، إذا تم منح المزاد لهذا العمل أو هذه المنظمة ، ولم يصل سعر المزاد إلى مبلغ مساوٍ لمبلغ الدين الذي يقع على الشركة أو المؤسسة ، بما في ذلك المبلغ المذكورة أعلاه ، الفوائد ، مقدار الخطوط وما تم إضافته.
 
هذا هو ممارسة حق التفضيل ، ولكن فيما يتعلق بهدف تمريره بموجب قانون 18.00 ، لا يوجد أي مبرر للحفاظ عليه ، لأن القول بأن حق التفضيل – كما هو الحال فيما يتعلق بحق الرفض الأول – يهدف إلى الحفاظ على الفهم وشروط الانسجام بين الملاك المشاركين لا ينبغي أن يكون هذا مبررًا في المباني المشتركة متعددة الطوابق والتي تشمل العشرات من شقق ومحلات تجارية تابعة لأصحابها الذين لا يعرفون بعضهم البعض والذين لا يجتمعون في كثير من الأحيان. على العكس من ذلك ، بالنسبة للمباني المشتركة الصغيرة ، والتي تشمل متاجر معينة مملوكة لأصحاب عدد قليل من المشاركين ، فإن إنشاء نظام ملكية مشتركة من شأنه أن ينظم علاقات الجوار لهؤلاء الملاك ، وهي منظمة تحكم الاستخدام الجيد والإدارة المشتركة للعقار ، حتى لو اشترى أجنبي أحد المتاجر. بالإضافة إلى ذلك ، فإن القول بأن الحق التفضيلي – كما هو الحال مع الاستباقية – يؤدي إلى تقليل عدد الملاك المشاركين ، حيث تسمح ممارسة هذا الحق لكل مالك مشارك بامتلاك عدة متاجر في ملكية مشتركة ؛ الأمر الذي يمكن أن يؤدي في النهاية إلى إلغاء الملكية المشتركة وما يصاحب ذلك من تضارب مع مصالح أصحاب المحلات واستبدالها بممتلكات فردية لا يتوافق مع سياسة التخفيف من الحد من أزمة الإسكان ، الأمر الذي يتطلب اتخاذ قرار بشأن حرية التفاوض على العقارات المملوكة ملكية مشتركة وتوفير مساحة لذوي الدخل المنخفض للحصول على السكن في شكل ملكية خاصة. هذا ما فعلته السوابق القضائية الفرنسية بموجب قانون 10 يوليو 1965. حكمت محكمة النقض الفرنسية في حكم صدر في 17 يوليو 1972 بأن شرط الشفعة الوارد في الشقة السكنية لم يمتثل متطلبات الإسناد


ب. حق الشريك في التعهد بحصته الخاصة:
يمتلك المالك المشارك مصلحة غير المساهمين في عقار مقسم إلى شقق وفئات ، مع حق الملكية ، بالإضافة إلى إمكانية بيعه ، يحق له أيضًا الحصول على رهن عقاري. لكن رهن الجزء المصنف من نظام الملكية المشتركة يثير أكثر من صعوبة واحدة ، لا سيما حقيقة أن خطر كل سلف الرهن العقاري قد يتدهور أو انخفاض في قيمة العقار ، حيث ترتبط قيمة الممتلكات المقسمة إلى عمارات في حالة صيانة هذا العقار لذا فإن صيانة المناطق المشتركة عامل مهم في تقدير قيمة الشقة. أو الجزء المرهون ، عندما نجد للأسف غالبًا ما يتم تجاهل مشكلة الصيانة في المباني الخاضعة للملكية المشتركة ، مما يؤدي إلى انخفاض كبير في قيمة الشقة لهذا العقار. من ناحية أخرى ، يمكن أن يكون المالك المشارك في أصل هذه الفجوة وسيكون كذلك في حالة تخصيص الممتلكات للإسكان فقط ، أي أنه يستبعد إنشاء أي مهنة في ذلك ، بينما عند إنشاء الرهن العقاري ، بعض المشترين ، مثل الأطباء والمحامين على سبيل المثال ، يفضلون ويرغبون في شراء شقة منخفضة لممارسة مهنتهم.


وأخيراً ، أشير إلى أن دستور الرهن على جزء غير قابل للتحويل من الملكية المشتركة لا يلزم أن يوجه انتباه الأطراف المعنية ، لأنه ليس صحيحاً أن صاحب الحق العيني يجب حضور الاجتماعات العامة لجمعية الملاك المرتبطين.


كما أثار سؤالا آخر أثاره الفقه المصري ، وهو ما إذا كان يجب على المالك رهن فئته كرهن رسمي ، فهل يجوز رهن الصنف في عقار يقصد بناؤه؟ ونسخة من هذه المشكلة أن العديد من الناس يوافقون على بناء منزل لكل فرد فيه فصل أو شقة ، ويضطر أحدهم إلى دفع حصته من التكاليف ، لذلك يلجأ إلى إنشاء الرهن العقاري على الشقة أو الطبقة التي سيتم بناؤها في الهندسة المعمارية التي سيتم بناؤها. وتجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي لم ينص على قرار بشأن هذه المسألة ، على عكس المشرعين المصريين والفرنسيين ، باستثناء رهن العقود الآجلة. ومع ذلك ، في ضوء الفصل 618 من ضمان الجودة الذي سمح ببيع العقار خلال مرحلة البناء ، لا أمانع أن يقوم أحد الشركاء برهن شقته في العمارة ليتم تشييدها في ضوء التقنيات الهندسة المعمارية المتاحة حاليا ، وكذلك بناء على تقديرات الخبراء لتكلفة تشييد المباني. بعد الانتهاء من التصميم المعماري النهائي من قبل المهندس المعماري ، يتم تقدير التكاليف المطلوبة للبناء ، والتي تكون عمومًا قريبة من التقديرات الفعلية. علاوة على ذلك ، أقول إنه لا حرج في رهن الشقة المستقبلية إذا تم ذكر المساحة السطحية ورقم ضريبة الأملاك ، وجميع المواصفات التي تحتوي عليها تساعد في تعيينها بدقة. من حيث الموقع ، من الضروري تحديد ذكر حدودها الشمالية والجنوبية والشرقية والغربية ، والممتلكات المجاورة أو قطع الأرض أو أي شيء آخر.


ج- الحق في تقسيم الجزء الخاص أو ضمه إلى الغير:





المبدأ المنصوص عليه في الفصل 978 من س س هو أنه لا أحد ملزم بالبقاء في المجتمع ، لأن هذا المبدأ لا ينطبق على الملكية المشتركة ، باستثناء القيود. وذلك لأن المادة 58 من القانون 18.00 تنص على ما يلي: “لا يجوز تقسيم أي جزء مستثنى إلا بموافقة اتحاد الملاك وبأغلبية ثلاثة أرباع مالك الأصوات؟ ربما كان السبب الذي دفع المشرع المغربي إلى منع توزيع الشقة الخاصة هو المخاطر التي تنجم عنها والتي تنطوي على انخفاض في قيمة السلعة كلها. يخلق التوزيع أيضًا تكاليف صيانة وإصلاح جديدة ، بما في ذلك التوزيع الجديد للحملات. ومع ذلك ، يجوز لمالكي المالك المشترك تقديم قواعد مخالفة تمنح المالك الحق في الانفصال. إذا رفض المالك تقسيم شقة ، على العكس ، يمكن أن يحدث أن ينضم الشخص إلى شقتين متجاورتين غير متجاورتين في طابق أفقي ، من أجل إنشاء جزء واحد. لا يوجد اعتراض على ذلك ، شريطة مراعاة توزيع العمارة بشكل عام والأجزاء الخاصة المعنية بشكل خاص ، وفي هذه الحالة يجب أيضًا إعادة توزيع الحملات في الاعتبار.د: كراء شقة في عمارة توجد في حالة ملكية مشتركة : 
أهم شيء ينشأ في هذه الحالة هو ما إذا كان يجوز للشريك رفض شقته للآخرين أم لا؟ وإذا سمح بذلك ، ما علاقة المقطري باتحاد ملاك الملاك؟


بخصوص جواب السؤال الأول:






يمكن القول أن حق الشريك في التصرف في شقته بالقوة حق مشروع ولا يمكن مناقشته هناك ، كما يتضح من الفقرة 1 من المادة 31 المذكورة أعلاه. فيما يتعلق بقواعد الإيجار ، يتم تطبيق القواعد العامة لعقد الإيجار والتشريع المتعلق بالهكتار. نظرًا لأن المساحات البغيضة هي جزء من الهندسة المعمارية الحالية في حالة الملكية المشتركة ، يتم أيضًا تطبيق المالك المشترك عند الضرورة نظرًا لحقيقة أن المؤلف سيستخدم حتمًا المناطق المشتركة ومن الضروري أن يحترم المالك المشارك فيما يتعلق باستخدام هذه الأماكن.


أما العلاقة بين المقطري واتحاد المالكين فلا علاقة قانونية بين المقطري وجمعية الملاك المرتبطين. المالك المشارك مسؤول أمام النقابة عن أعمال مكتبه إذا لم يحترم الأخير المالك المشارك. كما لا يحق للمكتاري طلب بطلان القرارات التي تتخذها الجمعية العامة لأنها ليست واحدة منها. على العكس من ذلك ، يُفرض ضابط الملكية المشتركة على المقطري ، لأن الفقرة الأخيرة من المادة 31 تنص على ما يلي: “يجب على المكري ، الذي استأجر الجزء المنفصل ، أن يقدم للمكتاري نسخة من نظام عمارات. اتخذت من قبل اتحاد الملائكة. “إن المختاري هو الذي يخلف المالك على وجه الخصوص. لذا فهو يواجه مالكًا مشاركًا ، شريطة أن يكون هذا الأخير قد تم وضعه بشكل قانوني في محافظة العقارات أو كتابة التعلق في المحكمة الابتدائية. وبالتالي ، فإن الوكيل لديه الحق ، وفقًا للصلاحيات المخولة لها من قبل المالك المشارك ، أن تطلب من المصرفي – كما هو الحال مع المالك المشارك احترام الممثل المذكور. يواجه المختاري جميع القواعد المتعلقة باستخدام الأجزاء المشتركة أو استخدام الأجزاء الخاصة ، على وجه الخصوص: نظام جيد ، استرضاء ، هدوء وحسن الخلق ، والوكيل لديه القدرة على إجباره على احترامه ، على العكس ، يحق للمكتاري أن يطلب من سيد الملك يتدخل في النقابة بحيث يحترم هذا الضابط إذا لم يتم تنفيذه بالكامل ، لذلك سيحدث حتمًا بين المختاري وجمعية الملائكة الشريكة الذين يمكنهم توليد الوضع الأيونات القانونية. قد تنشأ العلاقات القانونية أيضًا بين المبتكرين وجمعية الملاك المرتبطين عند وقوع حادث أثناء استخدام المناطق المشتركة.


يكمن خطر الحوادث في المناطق المشتركة في الاستخدام غير السليم لبعض المعدات المشتركة أو عدم الصيانة ، خاصة فيما يتعلق بالرفع. تبقى مسؤولية النقابة ، المسؤولة عن الحماية القانونية للآليات ، صالحة ما لم تكن ناجمة عن حادث مفاجئ أو حالة قوة قاهرة أو تثبت الخطأ. تلزم المادة 26 المحامي بالتأكد شخصياً من حسن سير المصاعد وصيانتها ، لأنه قد يتعرض لعقوبة جزائية إذا لم يتخذ الإجراءات اللازمة لتجنب الحوادث ، حتى لو إنه في صراع مع الجمعية العمومية لأصحاب الملاك الذين يرفضون تقديم الاعتمادات اللازمة لتنفيذ الإصلاحات ، وبالتالي فإن الحل الوحيد لديه في هذه الحالة هو الاعتقال الفوري للمصاعد. في حالة توزيع المتعلم في استخدامه للمكان الذي استأجره بسبب سوء صيانة جزء مشترك أو إذا كان ضحية حادث تسبب فيه مالك الجزء المشترك ، فيمكنه طلب تعويض من اتحاد الملاك ، دون إجبار على الرجوع إلى مالك الشريك الذي هو المالك.
أما الجواب عن السؤال الثاني المتعلق بالعلاقة بين الشريك المالك المكري والمكتري ، فهو الأخير ، حيث يشغل جزءًا لا يحظى بشعبية في مبنى في ملكية مشتركة ، يمكنه التعامل مع ملك الملك للقيام بالحملات التي تهمه ، على الرغم من أنه من الشائع في المغرب أنها غالبا ما تكون سمعة سيئة. مليئة بهذه الحملات.


وأخيرًا ، أشير إلى الحملات التي يمكن استردادها من حيث المبدأ من المقطري ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، مثل الكهرباء والتشغيل والصيانة وتكاليف الإصلاح ، الماء البارد والساخن ، والتدفئة الجماعية للمناطق المشتركة عند وجود مثل هذه المرافق وتكون ضرورية للحفاظ على المناطق المشتركة ([22]]). بالإضافة إلى نفقات الأجزاء الداخلية المشتركة للمبنى أو لمجموعة المباني السكنية ، ونفقات الإصلاح ورواتب الموظفين ، ونفقات صيانة المساحات الخارجية على المبنى أو خارج مجموعة المباني السكنية. وبالمثل ، تكاليف التنظيف المتعلقة بعلب القمامة ، ومعدات التطهير ، والقضاء على الفئران والحشرات ، وتنقية قنوات القمامة ؛ وكذلك تكاليف صيانة قنوات التهوية ، أو استخدام جهاز الاتصال الداخلي للهندسة المعمارية ، ودفع الضرائب المرتبطة بالنفايات المنزلية وضريبة النظافة أو الضريبة الحضرية ، إذا لم يكن العقد لم تحدد أن المالك هو الوحيد الذي أقوم به.

ثانياً: حقوق المالك في الملك العام:





حق الشريك في الاستفادة من المناطق المشتركة محدود بسبب وجود قيود تفرضها القواعد العامة أو تلك الواردة في نظام الملكية المشتركة.


أولاً: القيود التي تفرضها القواعد العامة:






تلزم القواعد العامة في إطار الملكية المشتركة المالك المشترك باحترام:


أ- استخدام الجزء المشترك في ما تم إعداده له:


وتنص المادة 31 على ما يلي: “يحق لأي مالك مشارك أن يشترط دون قيد أو شرط الجزء المخصص حصرياً له من قِبل العقار ، وكذلك الأجزاء المشتركة المرتبطة به ، حسب الوجهة المقصودة إليه”.


اللافت للنظر في ملكية الشقق والطبقات هو أن ممارسة الشريك لحقه على الأجزاء المنفصلة يتم توفيرها في وقت واحد للأجزاء المشتركة ، وبالتالي يحق لكل مالك للشقة استخدام الباب الرئيسي لدخول مسكنه واستخدام السلم أو المصعد للوصول إلى شقته ، وله الحق في استخدام المرآب المشترك لوقوف السيارات ترك سيارته بالداخل إذا كان لديه سيارة ، أو الاستمتاع بالحديقة المشتركة إذا كانت مخصصة أيضًا للعب ملائكة الأطفال. لكل مالك الحق في استخدام المجالات المشتركة والاستفادة منها كما لو كانت ممتلكاته الخاصة بشرط ألا يستخدمها في أي شيء آخر غير ما تم إعداده له ؛ وأن عمله لا يضر بشركائه ولا يؤثر على استدامة المبنى. إذا نشأ نزاع حول العمل الذي قام به أحد المالكين وأريد أن أعرف ما إذا كان العمل مصرحًا به أو محظورًا ، يجب علينا أولاً معرفة ما إذا كان يناسب إعداد الأجزاء المشتركة أم لا. في هذه الحالة ، للشركاء الحق في طلب منع هذا الفعل بما يخالف وظيفة الشيء وعلى النحو المعين. أما إذا كان العمل مشمولاً بما تم إعداده له فيصرح به شريطة عدم المساس بالشركاء أو بالبناء وإلا كان ممنوعاً. على سبيل المثال ، لا يمكن استخدام السلم أو المصعد للضغط على الملابس المغسولة أو لعرض منتجات أو سلع أحد المالكين ، حتى إذا كان مصرحًا له بذلك ؛ وهذا يجبره على استخدام الفصول ، حيث لا يستطيع أي من الملاك استخدام جزء من الأجزاء المشتركة في المنزل لصالح عقار آخر يخصه. مثل فتح باب في الجدار المشترك بحيث يحصل أحد المالكين على شقته مع منزل آخر يمتلكه بجوار المبنى ([24]). هذا التقييد المنصوص عليه في المادة 31 من القانون 18.00 يجد تأييده وموثقًا أيضًا في النصوص المتعلقة بنظرية التعسف في استخدام الحق المنصوص عليه في الفصول 91 و 92 و 94 من ظاهر الالتزامات والعقود . [25] ما يمكن استنتاجه من هذا القيد هو أنه لا يختلف كثيرًا عن الشيعة ، الذين يتم استبدالهم بالعناصر المشتركة ، من نظرية العبودية ، بطريقتين:

الأول: أن هناك اهتمام بالعقارات وليس بالناس.


ثانياً: يفيد العقار الذي وضعه في الخدمة.


ب- لا يجوز منع الشركاء من استخدام حقوقهم:






وتنص الفقرة 2 من المادة 31 على ما يلي: “يجوز لأي مالك مشارك أو صاحب مشارك له أو أي شخص يحل محله استخدام المناطق العامة والتخلص منها وفقًا للغرض الذي يتم إعداده من أجله ، شريطة ألا يكون هناك ضرر للباقي. أصحابها أو توزيع الممتلكات “. [26] منعت هذه المقالة المالك من اقتراح عمل يتعارض مع حقوق أصحاب الشركاء الآخرين ، لذلك لا يُسمح بمحاسبة استخدام جزء من الأجزاء المشتركة ما لم يكن هذا التفرد تعتبر شائعة ، مثل إنشاء صندوق بريد أو وضع لافتة فيما يتعلق بالمهن ([27]). يجب عليه أيضًا العمل على تجنب الاصطدام مع بقية الملاك ، أي لتجنب الأضرار غير المعروفة التي تنتج عن احتكار الملك ، مثل الضوء أو الضوضاء غير المعروفة ، إلخ. ([28]).


ج- لا تقم بإجراء تعديلات محددة على المجالات المشتركة:تنص المادة 22 على أنه لا يحق لأي من أصحاب مالكي مالكي مالكي مالكي مالكي مالكي ملاك مالكي مالكي مالكي مالكي مالكي مالكي أصحابها إجراء تعديلات على الأجزاء المشتركة ، باستثناء بتوافق الآراء من جميع أصحابها. تنص المادة التالية على:


إن إجماع الملاك ضروري لاتخاذ القرارات التالية:


تشييد مبنى جديد ، تكثيف مبنى قائم أو إنشاء غرف منفصلة للاستخدام الخاص.


إنجاز الأعمال التي تؤدي إلى تعديل الأجزاء المشتركة.


وقد نص المشرع المغربي على هذا القيد في الفقرة الأخيرة من المادة 8 ، حيث أشار إلى:


“يجوز للمالكين المشتركين وضع شروط أو التزامات خاصة في نظام الملكية المشتركة.” واتبع المشرع من خلال هذا الإجراء أثر المشرع الفرنسي في قانون 10 يوليو 1965 ، الذي ورد في المادة 8 – الفقرة 1 – على النحو التالي: أولاً ، حالة التقسيم الوصفية ، وإسناد الأجزاء سواء كانت خاصة أو مشتركة ، وكذلك شروط استخدامها ، كما يوضح ، تحت طائلة أحكام هذا القانون ، القواعد المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة.


وأضافت الفقرة الثانية من نفس القانون ما يلي: “لا يجوز لنظام الملكية المشتركة أن يفرض أي قيود على حقوق الملاك المشاركين باستثناء أولئك الذين يبررونهم بتخصيص العقار كما هو معروف من خلال العقود المبرمة معه. الخصوصية أو موقعها. “


بعد ذلك ، يتضح أنه بموجب القانون المغربي الحالي ، لا يوجد اعتراض على إدراج شروط في نظام الملكية المشتركة ، حيث يمكن للمالكين الموافقة على تخصيص جزء معين للأجزاء المشتركة أو تعديل هذا التخصيص ، والاتفاق على شروط خاصة لاستخدام هذه الأجزاء مثل تخصيص هدف المصعد لنقل الناس ، لا شيء ، وتخصيص جزء من الأرض للحديقة ، من خلال مثال.


وبالتالي ، يُسمح بتضمين ضابط الملكية المشتركة بعض القيود أو القيود المفروضة على سلطات المالك ، الذي يمكنه فقط تقييد هذه السلطات دون إلغائها ، حتى لفترة مؤقتة ، لذلك لا يُسمح بها النص في ضابط الأملاك على أنه لا يجوز التصرف في الصالح العام ، تمامًا كما لا يسمح بفرض قيود مخالفة للنظام العام ، ولكن يمكن لوكيل العقارات تقييد التجارة المهنيين من خلال تحديد مهن معينة.
نصت المادة 21 على أن أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين ستكون متاحة للاجتماع العام لاتخاذ قرار … لتحديد شروط استخدام واستخدام الأجزاء المشتركة. الشروط التي يمكن تضمينها غالبًا في نظام الملكية المشتركة لا تقع خارج الشروط أو القيود العادية ، أو أنها استثنائية:


على سبيل المثال ، القيود العادية: يجب ألا تكون الشقة مسكونة إلا من قبل أشخاص ذوي سمعة جيدة ، أو لا يسمح لعائلات أصحابها أو أصحابها أو زوارها أو مستخدميها بفعل أي شيء التي يمكن أن تضر العمارة الجيدة أو الهدوء والراحة للسكان.


ومن الشروط أيضًا عدم السماح لجميع مالكي الشقق أو سكانها بممارسة أي تجارة أو مهنة حرة ، باستثناء تلك التي تضر بجمال العقار ، أو تزعج أصحابها الشقق أو سكانها ، وسيزيد من خطر نشوب حريق أو انفجار ، إلخ. بسبب الضوضاء والعرض وتخزين البضائع في الهندسة المعمارية. الحقيقة هي أن هذه القيود الواردة في أنظمة الملكية المشتركة تضع مجموعة من القيود العادية التي يفرضها القانون نفسه وتضع الإطار العادي لممارسة الحق في الملكية غير المنقولة دون الإضرار بالجيران المجهولين.


وبالإشارة إلى أحكام الفصل 92 من س. يستخدم مفهوم الانتهاك الذي يُسمح بموجبه للجار بإلزام جاره بإزالة وتجنب أي ضرر لجاره ، أي ضرر يتجاوز الحدود المعروفة. وبالتالي ، فإن سلطات صاحب كل متجر في الشقة السكنية محدودة ، حتى في حالة عدم وجود مثل هذه الشروط ، من خلال تقييد عام يستجيب لحقوق أي شخص يمتلك ملكية خاصة ، ويرتبط بعدم إيذاء الجيران المجهولين . يسمح له كل مالك بالعيش في مكانه ، والانتقال إلى هناك والاستماع إلى الراديو والتليفزيون ، وأن أطفاله يتحركون كما يريدون ، واستقبال زواره في سلوكيات أخرى غير مألوفة ولا مفر منها. ، لأنها أساس الحياة البشرية ، شريطة ألا يكون سلوك الشخص المسؤول والعادي الذي لا يضر بالآخرين ضارًا. وبالتالي ، فإن مشكلة حماية سلطات التجار في عمارات لا تنشأ في مواجهة هذه القيود ، والاتفاق المعتاد الذي تفرضه علاقات الجوار بينهما.


ب- قيود استثنائية: على سبيل المثال ، على سبيل المثال ، مدير ملكية مشتركة لتخصيص شقق فقط للسكن ، وأنه لا يمكن استخدامه كمكان اجتماع لمنظمة أو جمعية باستثناء إدارة الملكية المشتركة ؛ وأن المحلات الموجودة في الطابق الأرضي تستخدم للمهن الصناعية أو التجارة الحرة.


كما أن هناك قيودًا على تحديد شروط استخدام الأجزاء المشتركة من المبنى ، مثل اشتراط أن الفناء المشترك مخصص لمواقف السيارات المملوكة فقط لأصحابها المشاركين المختلفين ، أو كشرط لعدم إمكانية ذلك وضع أو تخصيص مظلة أو صفيحة معدنية للإعلان في الجزء الأمامي من المبنى ، أو لمنع تمديد الغسيل إلى النوافذ أو الشرفات ، باستثناء أكواب الورود التي يتم تثبيتها عليها. وبالتالي ، إذا مارس مهنة مرخصة أو مهنة معمارية ، فلا يُحظر وضع شعار تجاري على الواجهة أو لوحة المعلومات المهنية على باب هذه العمارة ، لأن هذا سيكون تقييدًا غير مبرر ويتعارض مع تخصيص الأسهم وحقوق الملاك المعنيين في القضية. الشارة التجارية أو لوحة الإعلانات المهنية بحجم معقول ولا تضر بأصحاب الشركاء الآخرين. يجب ألا تضر الشارة التجارية على وجه الخصوص بالطبيعة الفنية للعمارة أو تزعج الجيران بحجمها أو أشعة الضوء.


وإذا ترك المشرع المغربي الشركاء حرًا في تنظيم كيفية ممارسة كل منهم لسلطاته على الأجزاء المشتركة عن طريق النص في نظام الملكية المشتركة على بعض الشروط التي يجب على أصحابها ، أو معظمهم ، قادرون على تنظيم علاقاتهم الشخصية ، لذا فإن السؤال الذي يتبادر إلى الذهن هو كيف يمكن حماية حقوق أصحاب المتاجر من هذه الشروط أو القيود؟


للإجابة على هذا السؤال ، يكفي الإشارة إلى الفقرة الأخيرة من المادة 9 ، وكذلك إلى القواعد العامة لنظرية الالتزامات:
وتنص الفقرة الأخيرة من المادة 9 على ما يلي: “تعتبر جميع شروط نظام الملكية المشتركة التي تفرض قيودًا على حقوق الملاك في الأجزاء المنفصلة من كل منها باطلة ، باستثناء تخصيص الملكية المشتركة وخصوصيتها وموقعها “. يمكن أيضًا تطبيق القواعد العامة في نظرية الالتزامات من أجل حماية سلطات تجار المبنى المشترك ضد الظروف الحالية للاتفاقية ، سواء من خلال التزام غير صحيح بناءً على مكان أو سبب غير قانوني أو التزام باطل لعدم الرضا. إذا تضمن نظام الملكية المشتركة شرطًا ينص على تخصيص متجر بهندسة معمارية مشتركة لممارسة التجارة المعمارية غير القانونية ، فإن هذا الشرط لاغ وباطل بقوة القانون بسبب عدم قانونية مكانه من خلال انتهاك النظام العام والأخلاق الحميدة.


وإذا تضمنت شرطًا يُلزم أحد المالكين المشاركين بعدم ممارسة مهنة معينة في المنافسة مع مهنة مالك آخر لمتجر في نفس المبنى المشترك ، يُعتبر هذا الشرط لاغٍ بموجب قوة القانون ، إذا لم يكن لديه سبب ، أي إذا لم يكن لديه غرض تنظيم ممارسة المهن أو الأنشطة في إطار التراث المشترك ، فإن الالتزام المقابل هو قدم لأول مرة من قبل الملاك المشاركين الآخرين. كما يُفكر في أن شرط نظام الملكية المشتركة يمكن إلغاؤه بسبب عدم وجود الموافقة ، مثل الشرط المتعلق بتقسيم تكاليف الملكية المشتركة بطريقة تتضمن الغباء فيما يتعلق من أحد أو بعض المالكين المشاركين. لكن المشكلة المطروحة هي أن المشرع المغربي لا يتبنى النظرية الحديثة لظلم الاستغلال ، وهذا يجعل العقد قابل للإلغاء إذا كان هناك فرق كبير بين التزام مقاولين ونتيجة هذا الاختلاف هو استغلال أحد المتعاقدين ، لكنه يتبنى النظرية التقليدية للظلم ، والتي بموجبها يمكن إلغاء العقد للظلم فقط لصالح قاصر أو غير كامل ، ولشخص مؤهل تمامًا ، من الضروري أن يصاحب هذا الظلم احتيال. وبالتالي ، يعتبر غير صحيح بموجب القانون ، جميع الشروط المنصوص عليها في نظام الملكية المشتركة التي تقيد حقوق الملاك المشاركين في استخدام وبيع متاجرهم ، وهو تقييد لا تبرره متطلبات التخصيص عمارات.


ما المقصود بنظرية التخصيص العقاري؟
تناول هذه النظرية المشرع المغربي من نظيره الفرنسي ، المذكور في قانون 10 يوليو 1965 ، وتهدف إلى:


“مجموعة الظروف التي على أساسها يمتلك أحد الملاك المشاركين قسماً يأخذ في الاعتبار مختلف العناصر ، ولا سيما جميع الشروط ، والوثائق التعاقدية ، والخصائص الهيكلية وموقع العقار وكذلك الوضع الاجتماعي لسكانها “.


إنها نظرية ، وإذا كان من السهل فهمها وفهمها ، فهي واسعة وصعبة التعريف ، لأن قاضي الأمر هو الذي يسعى إلى تعيين كل خاصية مشتركة بشكل منفصل ، لذلك يصنفها على أنها نوع من ترف ، متوسط ​​أو متواضع ، وذلك لكل مشكلة تعرض عليه. ويأخذ قاضي السؤال في تحديد تخصيص الملكية العامة في الاعتبار عدة عوامل داخلية مرتبطة بشكل خاص بنظام الملكية المشتركة والتخصيص الذي يعطيه للأجزاء الخاصة المختلفة من السكن ، على سبيل المثال ، أو ممارسة المهن التجارية أو الصناعية المجانية ، ويأخذ أيضًا في الاعتبار عدة عوامل خارجية أخرى ، تتعلق بموقع العقار وتفاصيل المبنى الحجم وعدد الخدمات المشتركة المتاحة للشقق والحالة من السكان.


استخدمت السلطة القضائية الفرنسية ، بعد صدور قانون 10 يوليو 1965 ، هذه النظرية على نطاق واسع ، والتي تعتبر واحدة من مفاتيح هذا القانون ، لحماية حقوق الملاك المشاركين في استخدام ونقل المخازن بحيث تلغي جميع الشروط المنصوص عليها في نظام الملكية المشتركة التي تقيد هذه الحقوق التي لا تبررها متطلبات التخصيص للملكية المشتركة. في حكم صدر في 31 يناير 1976 ، تجاوزت محكمة باريس الفشل في مراعاة حالة نظام الملكية المشتركة الذي يفرض على المالك الإضافي التزامات إضافية في حالة أنه يستأجر غرفة خدمة للأجانب ، غير مكتوبة ولا يوافق على شروط إسناد الملكية المشتركة. يعتقد د. عبد الحق صافي أن هذين الشرطين هما جاء ذلك صحيحًا ، لأن أحد متطلبات ملكية المحل في العمارة المشتركة هو حق المالك في اتخاذ جميع الإجراءات المادية والقانونية في مكانه ، طالما أنه لا ينتهك حقوق أصحاب آخرين المشاركين وقواعد تخصيص الملكية. وبالطبع ، من هذه السلوكيات ، يحق له استخدام متجره الخاص أو تشغيله من خلال تأجير الآخرين.


أما بالنسبة للشروط الواردة في نظام الملكية المشتركة التي تقصر حقوق المالك المشارك في التصرف القانوني في مكان إقامته على الآخرين ، بشرط ألا يكون من الممكن تفويت بعض الأجزاء الخاصة ، مثل القبو ، المرآب أو الغرفة الفنية ، لصالح الأجانب من أصحاب الملكية المشتركة ، أو كشرط للقبول ذهب المشتري الجديد للاتحاد ، الفقه الراسخ ، في ضوء تطبيق قانون 28 يونيو 1938 ، قبوله لأنه يهدف إلى توفير نوع من السكن الاجتماعي بين سكان عمارات.


في ضوء قانون 10 يوليو 1965 ، أصدرت محكمة النقض الفرنسية ، من أجل العثور على بطلان جميع الشروط التي تقيد سلطات المالك لتقييد يتعارض مع متطلبات إسناد الملكية المشتركة – قرار بين مديري 17 يوليو 1972 و 6 مارس 1973 فيما يتعلق بحقوق الملاك المشاركون في نقل متاجرهم ، حيث ذكرت في البداية أن نظام الملكية المشتركة لا يمكن أن يفرض أي قيود تتعلق بحقوق الملاك المشاركين في متاجرهم التي لا تبررها متطلبات التخصيص العقاري ، ثم أضافت أن نظرية التخصيص العقاري تتعلق فقط بالاستخدام والتشغيل ، وبالتالي فإن المالكين المشاركين لهم الحق في اتخاذ إجراء قانوني بحرية في الخدمات التي تخصهم ، وشرح كلود جيفور هذا الحكم الذي عملت بموجبه محكمة النقض الفرنسية على التطبيق الحرفي متطلبات المادة 9 من قانون 10 يوليو 1965 ، التي تنص على أن كل مالك مشارك يجب أن يكون له الأجزاء الخاصة من القسم الذي ينتمي إليه ؛ والاستفادة بحرية واستخدام هذه الأجزاء الخاصة وكذلك المشترك ، ولكن بشرط ألا تنتهك حقوق المالكين المشاركين الآخرين في خدماتهم واحترام شروط تخصيص الملكية. وبالتالي ، فإن احترام إسناد السلعة جعل من الممكن فرض شروط معينة تقيد حقوق الملاك المشاركين في الاستخدام. في حين أنها سمحت بفرض شروط معينة تقيد حقوق الملاك المشاركين في استخدام استخدام أقسامهم ، إلا أنها لا تبرر فرض قيود على حقوق الأشخاص ذوي التصرف القانوني.


قد يتضمن نظام الملكية المشتركة شروطًا معينة تمنع الملاك المشاركين من ممارسة مهنة أو تجارة كان أحدهم يمارسها سابقًا في نفس الملكية المشتركة. هذه الشروط تحميهم من المنافسة من الملاك الآخرين المشاركين. هل تعتبر هذه الشروط صالحة ومتوافقة مع متطلبات تخصيص الملكية المشتركة؟
في هذا الصدد ، يمكن التمييز بشكل عام بين مرحلتين من السوابق القضائية الفرنسية.


خلال تطبيق قانون 28 يونيو 1938 ، قرر السوابق القضائية في فرنسا إلى حد التوصل إلى صحة حالة عدم المنافسة المنصوص عليها في نظام الوحدات السكنية. سابقا نفس المهنة في نفس العقار ، في تطبيق الشرط الوارد في نظام الملكية المشتركة ، والذي ينص على أنه لا يمكن ممارسة مهنتين متشابهتين دون موافقة المالك المشارك المهتم. ومن نفس المنطلق ، قررت محكمة باريس ، في حكم صدر في 8 يوليو 1965 ، أن المالك المشترك الذي يدير عقارًا تجاريًا في الملكية المشتركة له الحق في تعيين مالك آخر آخر قد حل محل مكانه في د. الآخرين من خلال احترام الشرط الوارد في نظام الملكية المشتركة الذي يحظر تشغيل شركة منافسة في نفس العقار.


ولكن بعد صدور قانون 10 يوليو 1965 ، السلطة القضائية الفرنسية ، على الرغم من أن تفوض بشكل عام الشروط المحددة في نظام الملكية المشتركة التي تنظم ممارسة الأنشطة المختلفة في المتاجر المختلفة لمركز التسوق ، كما على سبيل المثال ، ينص على أن متجرًا معينًا مخصصًا لتشغيل مخبز ، وأن متجرًا آخر مخصصًا لتشغيل المجزرة.


وبالتالي ، تهدف هذه الشروط إلى السماح للسكان بالحصول على مصادر إمداد منتظمة ومتنوعة ، خاصة في الأحياء المعزولة ، وبالتالي فهي تتفق مع تخصيص العقارات المشتركة في مفهومها الواسع ، والذي يتضمن أيضًا إرضاء لضروريات الحياة ، وهذا ما أكده رد وزير العدل الفرنسي في الموضوع ، وقامت محكمة بمخاطبته النقص الفرنسي في قرار صدر مؤخرًا في 14 ديسمبر 1976 قضت فيه يمكن تبرير الالتزام بالمحافظة على تخصيص الأعمال لممارسة أنشطة تجارية محددة من خلال تخصيص العقار عندما كان مركزًا يجمع مختلف الحرف التجارية ، ويضمن الاحتياجات الأساسية للسكان ويحافظ على نوع من الاستقرار في هذه المنطقة خاصة في منطقة معزولة ، بعيدة عن مصادر الإمداد العادية.


ولكن إذا اعتبرت الشروط الواردة في نظام الملكية المشتركة المتعلقة بتوزيع الحرف وفقًا لطبيعتها في مركز التسوق صالحة ، فلا يجب دمجها مع شرط عدم المنافسة ، وقد تم تأكيد ذلك من قبل المدعي بوكوت “Paucot” بمناسبة نشر حكم محكمة النقض في 16 يونيو 1971 حيث قال: “إن توزيع الصفقات حسب طبيعتها في مركز التسوق هو شرط مشروع لتحديد لكل قسم مع الأخذ في الاعتبار البدل الذي يمنع بعض التجار من بيع الصحف التي تقع ضمن … ممارسة مهنتهم التجارية المعتادة … “. في نفس السياق ، أصدرت محكمة النقض الفرنسية في 11 مارس 1971 قرارين أوليين ألغوا قرارين للطعن يحظران بيع السلع مقابل سلع مماثلة بشكل رئيسي أو تابعة لتلك التي باعها تاجر آخر في مكان آخر. من هذه الممتلكات ، تنفيذا للمتطلبات الواردة في نظام الوحدات السكنية ، والتي تتطلب بعض أصحاب الامتناع عن المشاركة في المنافسة مع شخص يمارس مهنة معينة أو تجارة معينة.
خلاصة القول هي أن النظام القضائي الفرنسي الحديث استخدم نظرية إسناد الملكية من قانون 10 يوليو 1965 على نطاق واسع من أجل حماية حقوق الملاك المشاركين في الاستخدام والنقل. من متاجرهم ، حيث قرر أن جميع الشروط المنصوص عليها في نظام الملكية المشتركة التي تقيد هذه الحقوق ستكون غير صحيحة. لا يوافق على تخصيص العقارات المشتركة ، وبالتالي ، مع الأخذ في الاعتبار عدم كفاية التكنولوجيا المستمدة من التشريع المغربي من الفصل 8 من ظهير 16 نوفمبر 1946 والتقنيات الأخرى الناتجة عن تطبيق القواعد العامة في نظرية الالتزامات في هذا المجال كما رأينا أعلاه ، يقترح الدكتور عبد الحق صافي على المشرع Le Marocain – وهو محق في ذلك – فيما يتعلق بالمستقبل التشريعي في هذا المجال. المادة ، تبني نظرية تخصيص العقارات المشتركة وتقرر أن جميع شروط نظام الملكية المشتركة التي تقيد سلطات صاحب المتجر غير صالحة وفقًا لهذا التخصيص.

المحور الثاني: الالتزام بالمساهمة في التكاليف المشتركة.



من المفهوم أن أي مالك لشقة أو فئة أو متجر ملزم باحترام الشروط المدرجة في نظام الوحدات السكنية ، وبالتالي يصبح ملزمًا بالمساهمة في التكاليف المشتركة (أولاً) وكذلك تلك المرتبطة بالخدمات الجماعية وعناصر التوريد المشتركة (ثانيًا). لكن السؤال الذي يطرح هنا يتعلق بإمكانية طلب مراجعة تخصيص النفقات أم لا؟ (ثالثا) وكذلك وسيلة استخلاص هذه المصاريف في حال عدم دفع أحد أصحابها (رابعا).

أولاً: المساهمة في التكاليف العامة:



وبما أن ملكية الأجزاء المشتركة من المبنى تعود ملكية جماعية للمالكين المشاركين ، يتحمل كل منهم حصة من تكاليف إدارة وتشغيل هذه الأجزاء ، وهذا ما تنص عليه المادة 36: “كل مالك يجب أن تساهم في التكاليف المتعلقة بصيانة الأجزاء المشتركة وصيانتها وتشغيلها.


حددت الفقرة الأخيرة من نفس المادة كيفية توزيع هذه النفقات ، حيث تم توزيعها على أساس حصة كل مالك في الجزء المصنف من العقار ، والذي يتم تحديده أيضًا وفقًا لمساحة الجزء المصنف الذي ينتمي إليه بالمقارنة مع المساحة الإجمالية للأجزاء المنفصلة في العقار أثناء إنشاء الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود العقارات. “


يقال من هذه المقالة أن المالكين ملزمون بتقسيم تكاليف الخدمة والحفاظ على الأشياء المشتركة ، وهذه النفقات التي تشمل تكاليف إصلاح الأجزاء الشائعة إذا كانوا بحاجة إلى إصلاح وإصلاح المصعد ، تكاليف الصيانة الدورية وتكاليف التجديد مثل تجديد البوابة العامة وتكاليف المياه والكهرباء ورواتب المسؤولين عن الالتزام. هذه الأجزاء الشائعة مثل البواب أو النقابة أو ممثل النقابة إذا لم يكن متبرعا ([54]). لا يجوز إعفاء نظام الملكية المشتركة من أحد المالكين من المساهمة في النفقات العامة ، وهذا الشرط باطل ، ومعيار توزيع الرسوم على أساس شخصي يختلف من مالك إلى آخر. لا يجوز تحديد إيجار المالك أو عدد أفراد أسرته أو جنسيته. في حالة عدم موافقة الملاك المشاركين على توزيع الأسهم الخاصة بكل منهم ، لا يُفترض أن تكون هذه الأسهم متساوية ، كما هو الحال بالنسبة للملكية المشتركة وفقًا لمتطلبات القسم 971 من QQ يجب أن تكون بدلاً من ذلك متناسبة مع قيمة الأجزاء الخاصة من الشقة مع مراعاة مساحتها وموقعها ، وليس قيمتها التجارية أو القيمة الإيجارية. يتم حساب قيمة الملكية المشتركة أيضًا من خلال تقييم الأرض والمبنى بما تتضمنه من عناصر تحضيرية مشتركة … ثم يتم توزيع النتيجة بين الأجزاء المختلفة من أجل إقامة علاقة بين قيمة كل جزء وقيمة الملكية المشتركة ([55]).

ثانياً: تحمل تكاليف الخدمات الجماعية وعناصر التوريد المشتركة.



مشمول في هذه الحملات المتعلقة بجميع وسائل الراحة أو الرفاهية المرتبطة بالهدف الرئيسي للهندسة المعمارية مثل تشغيل المصاعد وصيانتها ، وإنارة المناطق المشتركة ، وصيانة المساحات الخضراء ، وكذلك جميع الأجهزة المرتبطة بالاستخدام الجماعي لجميع الملاك.


وإذا كان توزيع هذه النفقات يعتمد على حصة كل مالك في الجزء المصنف من المبنى المشترك مع مراعاة المساحة السطحية وموقعه ، فإن هذا المعيار يمكن أن يؤدي إلى توزيع هذه التكاليف بشكل غير عادل ، عندما يلتزم صاحب أحد المتاجر بالمشاركة في تكاليف معدات التدفئة والتدفئة الجماعية أو مصعد المياه أو مصعد “الصنصور” ، لأن هذه المنشآت لا تستخدم في الغالب من قبل أصحاب المحلات ، حيث من إلزام صاحب الطابق الأرضي بالمساهمة في تكاليف صيانة المصاعد حتى لو لم يستخدمها ، وهو أمر غير منصف له. في حكم صدر في 30 يونيو 1960 ، أي في تطبيق القانون الفرنسي الصادر في 28 يونيو 1938 ، قضت محكمة باريس بأن إعفاء أحد المالكين المشاركين من المساهمة في تكاليف صيانة وصيانة وإصلاح المصاعد ، وفقا لنظام عمارات ، لا يعفيه من تحمل نصيبه في تكاليف تركيب سياج حوله. المصعد ، الذي تفرضه قواعد الحفاظ على الصحة والسلامة ، بموجب قرار البلدية الصادر في 22 سبتمبر 1951.


وبالتالي ، فإن توزيع تكاليف الملكية المشتركة في القانون المغربي بشكل تعسفي على أساس المعيار السابق ودون الأخذ في الاعتبار مدى الميزة التي تعود على كل مالك من مكان العرض المشترك ، مثل المصعد أو يؤدي جهاز التدفئة الجماعي أو الخدمات الجماعية مثل حيازة الممتلكات ، على سبيل المثال ، إلى توزيع تكاليف المشاركة هذه بشكل غير عادل ، مما يضر بالمصالح الخاصة لكل مالك مشارك. كان من الأفضل أن يتبع المشرع المغربي مثال ما قرره المشرع الفرنسي عند تخصيص هذه التكاليف والرسوم المشتركة التي يتم تحديدها وفقًا للميزة المتراكمة لكل شقة ، ويمكن قياس هذه الميزة من خلال قد يعتمد عدد غرف الشقق التي يتم إدخالها عن طريق التدفئة ، وكذلك عدد الأجهزة في كل شقة ، وتركيب عدادات المياه أو الكهرباء للمصاعد على ارتفاع الطوابق. ومع ذلك ، من الصعب أيضًا تحقيق هذا المعيار ، لأنه يكفي أن يدعي أحد المالكين ، على سبيل المثال ، أن إصلاح جزء معين من الأجزاء المشتركة ، مثل المصعد ، لا يفيده ، ويرفض المشاركة و للمساهمة في التكاليف ؛ تمامًا مثل معيار توزيع هذه النفقات وفقًا لعدد الغرف ، تعد الشقة والأجهزة التي تحتوي عليها معيارًا نسبيًا ، لأنه لا يمكن التحكم في عدد هذه الأجهزة ، وعلى أساس تقدير ولا يفسر وجودهم أن مالك الشقة يستهلك الكهرباء أو الماء أكثر من الآخرين ، خاصة إذا كان معالاً قليلاً ، مثل إقامته مع زوجته بدون أطفال.


ورأى المشرع الفرنسي الحديث في قانون 10 يوليو 1965 أن توزيع تكاليف الخدمات الجماعية وعناصر العلاج المشتركة تتم بمعدل الفائدة المستحقة لكل منها. تنص المادة 10 من القانون الأخير على ما يلي:


“يُطلب من الملاك المشاركين المساهمة في التكاليف الناتجة عن الخدمات الجماعية وعناصر التوريد المشتركة ، مع مراعاة الميزة التي تمثلها هذه الخدمات والعناصر لكل قسم.”
وهكذا ، حتى لو كان هذا الاتجاه الذي مضى فيه القانون الفرنسي في 10 يوليو 1965 قدماً ، أكثر انسجامًا مع قواعد العدالة لأنه يحدد حصة كل من الملاك المشاركين في تكاليف الصيانة والصيانة والإدارة الخدمات الجماعية والعناصر المشتركة للإمداد ، مع مراعاة فائدة متجرها لهذه الخدمات والعناصر ، التطبيق تواجه هذه القاعدة العديد من الصعوبات على المستوى العملي ، ولا سيما فيما يتعلق بمعيار قياس ميزة لكل موقع أو أمان ، من حيث تحديد المقصود بالخدمات الجماعية وعناصر التوريد المشتركة.


أما بالنسبة لمعيار قياس الفائدة المستحقة لكل متجر ، فإن هدف المشرع الفرنسي في المادة 10 المذكورة في قانون 10 يوليو 1965 هو توزيع تكاليف الخدمات الجماعية وعناصر التوريد المشتركة فيما يتعلق الميزة التي تمثلها هذه الخدمات والعناصر لكل متجر ، أي مع مراعاة العناصر الموضوعية فقط ، مثل سعة المتجر ووجوده في طابق مرتفع. وتجنب مراعاة الاعتبارات الشخصية المتعلقة ، على سبيل المثال ، بالفوائد الحقيقية لمالك هذا المتجر من هذه الخدمات والعناصر. وبالتالي ، إذا كان هناك العديد من المتاجر في الطابق العلوي من العقار التي تحتوي على مناطق مختلفة ، فإن الميزة الناتجة عن كل من خدمات المصعد ليست متساوية على الرغم من موقعها المشابه ، فإن المصعد يجلب المزيد مزايا المتجر الذي يستخدم بانتظام ؛ تمامًا كما يستفيد صاحب المتجر الذي يمارس فيه مهنة حرة أو تجارة معينة من المصعد أكثر من مالك المتجر الذي يستخدمه للإسكان. يجب أن يأخذ توزيع حمولة الرفع في الاعتبار حجم وموقع ووجهة استخدام المتاجر المختلفة. وبالتالي ، فإن السوابق القضائية الفرنسية تعترف بصعوبة قياس الفائدة المتولدة لكل متجر ، لا سيما بالنسبة لبعض الخدمات الجماعية مثل حفظ الممتلكات ، والتي تمثل نفس المصلحة لجميع الشركات ، حيث يقترح البعض توزيع التكاليف الناتجة عن ذلك. وظيفة القيمة النسبية للمحلات التجارية ، وهذا هو الحل الذي اقترحته وزارة التجهيز والإسكان الفرنسية خلال نقاش أمام الجمعية الوطنية في 9 سبتمبر 1967 ، أعلن: لا يبدو أن معيار التوزيع الذي تحدده الفقرة 1 من المادة 10 من القانون يتعارض مع توزيع التكاليف المحددة بين الخدمات المختلفة ، حسب أهميتها النسبية ،

Related Articles

أضف تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

Back to top button